A Prefeitura de São Paulo prorrogou até 30 de novembro de 2026 o prazo para protocolamento dos pedidos de regularização de edificações abrangidos pela Lei nº 17.202/2019.
A alteração foi feita pelo Decreto nº 65.481, de 28 de agosto de 2026, que prorrogou o prazo previsto no art. 33 do Decreto nº 59.164/2019. O decreto não modificou as demais regras do programa: a principal mudança foi a ampliação do prazo para apresentação do pedido.
Quais edificações podem ser regularizadas
A Lei nº 17.202/2019 permite, em determinadas condições, a regularização de uma ou mais edificações no mesmo lote que tenham sido concluídas até 31 de julho de 2014.
Para fins da lei, é necessário ainda que a edificação atenda às condições aplicáveis de higiene, segurança de uso, acessibilidade, estabilidade, habitabilidade e salubridade, além dos demais requisitos previstos na legislação.
Isso significa que a existência de uma construção anterior a 31 de julho de 2014, por si só, não é suficiente para garantir a regularização.
O enquadramento deve ser analisado caso a caso.
A data da construção é um dos primeiros pontos a verificar
Um dos aspectos centrais é demonstrar que a edificação ou a área que se pretende regularizar já estava concluída dentro do período admitido pela lei.
Além disso, o imóvel pode apresentar condições específicas que alterem ou até impeçam o enquadramento, como restrições urbanísticas, ambientais, patrimoniais ou outras situações previstas na própria legislação.
Por isso, antes de protocolar o pedido, é recomendável verificar:
- a situação cadastral do imóvel;
- a área efetivamente construída;
- a documentação existente;
- a configuração atual da edificação;
- eventuais restrições incidentes sobre o lote;
- o procedimento de regularização aplicável ao caso.
O pedido de regularização exige documentação técnica adequada
O Decreto nº 59.164/2019 estabelece diferentes procedimentos de regularização e exige, conforme o enquadramento, documentação do imóvel, peças gráficas, declarações e participação de responsável técnico.
Em determinados casos, a ausência de peças gráficas ou da matrícula do imóvel pode impedir o prosseguimento do pedido.
Na prática, isso torna importante iniciar o levantamento e a análise documental antes de se aproximar da data final do prazo.
Deixar essas providências para os últimos dias pode ser especialmente problemático quando o imóvel apresenta divergências entre:
- área construída e cadastro municipal;
- situação física e documentação existente;
- matrícula e configuração atual do lote;
- projeto aprovado e construção efetivamente executada.
Regularização também pode produzir reflexos cadastrais e tributários
Esse é um aspecto que merece atenção.
O processo de regularização pode revelar ou formalizar características do imóvel que não estavam integralmente refletidas no cadastro municipal, especialmente em relação à área construída.
A Lei nº 17.202/2019 prevê, em seu art. 26, remissão de créditos pretéritos de IPTU decorrentes dos procedimentos de regularização previstos na lei.
Entretanto, decisões administrativas recentes da própria Prefeitura vêm adotando o entendimento de que essa remissão alcança apenas créditos tributários anteriores à entrada em vigor da lei. Há decisões de 2026 que indeferem pedidos de remissão referentes aos exercícios de 2020 e posteriores justamente com esse fundamento.
Isso não significa que todo pedido de regularização necessariamente resultará em cobrança adicional de IPTU.
Significa que os efeitos cadastrais e tributários do procedimento devem ser considerados previamente, especialmente quando há diferença relevante entre a área construída existente e aquela constante no cadastro fiscal.
A prorrogação do prazo não dispensa análise prévia
A extensão do prazo até 30 de novembro de 2026 oferece uma nova oportunidade para proprietários que ainda não iniciaram ou concluíram a regularização.
Mas o prazo adicional não deve ser interpretado como motivo para adiar a análise.
Dependendo da situação do imóvel, podem ser necessários:
- levantamento cadastral;
- conferência de documentos;
- análise da legislação incidente;
- elaboração de peças gráficas;
- adequações físicas;
- autorizações ou anuências específicas;
- verificação de eventuais consequências cadastrais.
Quanto antes essas questões forem identificadas, maior a possibilidade de conduzir o processo de maneira organizada.
Antes de protocolar, entenda a situação real do imóvel
A regularização não deve começar pelo protocolo.
O primeiro passo deve ser compreender tecnicamente o imóvel, confrontando a situação física existente com a documentação, o cadastro municipal e a legislação aplicável.
Essa análise permite identificar:
- se o imóvel pode utilizar o procedimento da Lei nº 17.202/2019;
- quais documentos serão necessários;
- qual procedimento é aplicável;
- quais adequações eventualmente serão exigidas;
- quais efeitos administrativos e cadastrais podem decorrer da regularização.
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A Sanches & Lucchesi Assessoria e Consultoria Técnica atua em Engenharia Legal e regularização de edificações no Município de São Paulo, realizando análise documental, levantamentos, enquadramento técnico e acompanhamento de processos administrativos.
Prazo atual para protocolamento: 30 de novembro de 2026.
Referências
- Lei nº 17.202, de 16 de outubro de 2019 — Prefeitura de São Paulo — dispõe sobre a regularização de edificações no Município de São Paulo.
- Decreto nº 59.164, de 27 de dezembro de 2019 — Prefeitura de São Paulo — regulamenta a Lei nº 17.202/2019.
- Decreto nº 65.481, de 28 de agosto de 2026 — Prefeitura de São Paulo — prorrogou até 30 de novembro de 2026 o prazo previsto no art. 33 do Decreto nº 59.164/2019.